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专家:建立房地产长效机制 应从重建市场秩序入手

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发表于 2016-12-15 17:37:21 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式


上周末召开的中共中央政治局会议,在分析研究2017年经济工作时提出,2017年是推进供给侧结构性改革的深化之年,要深入推进“? 5b4 ヒ唤狄徊?rdquo;,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
笔者认为,十八大以来,以供给侧结构性改革打破转型困境的架构已建立,未来将进入改革“深化期”。就房地产而言,尽管市场化发展已有20年,但短期应急式管理较为多见,各界渴望长效机制尽快出炉,以攻克行业积弊以及对经济金融的掣肘。
本轮楼市调控,之所以再次启动行政干预并在需求端加码,市场失灵倒逼政府干预强化是重要原因。今年以来,实体经济盈利下滑,“资产配置荒”预期强烈,由于金融监管的不尽完善,旨在稳定经济和助推转型的宽松货币政策被少数人异化为“加杠杆”的资产配置盛宴。
基于控制系统性风险的考虑,管理层不得不再次行政干预以纠偏市场失灵。但是,调控只是将部分需求和流动性暂时摁住,未来总体宽松的货币政策基调、人口流入不会改变,“资产配置荒”难以改观,热点城市楼市资产泡沫风险犹存。
目前,市场监管上还存在“短板”,比如今年4月住建部透露,未来将落实新建商品房、二手房买卖合同网签备案制度,实现网签业务系统全覆盖。这意味着还有一些三四线城市没有网签备案制度,“一房多卖”情况仍然存在。有的二线城市,尽管已建立网签备案制度,但执行不到位。比如,有的开发商通过“假网签”来捂盘惜售、制造供不应求的假象,这些都源于网签备案制度在监管上有疏漏。
近期,住建部相继公布两批房地产开发企业、中介机构违法违规“黑名单”,其中不乏一些知名企业。这些企业主要涉嫌发布虚假广告,恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,煽动消费者购房,以抬高房价、牟取私利等。事实上 5b4 ,中介机构、开发企业以及近年来兴起的自媒体中,上述违规行为普遍存在,在很多城市甚至成为见怪不怪的“潜规则”。由此,重建市场基础秩序,已经成为监管的基本内容,也是建设长效机制的第一步。
但是,多年来房地产市场监管更多地集中在上游开发和预售审批上,对中下游销售端(包括二手房)及牵涉到房企、中介机构、媒体的行为监管较少。同时,近年来热点城市楼市已进入存量时代,一线和二线城市二手房交易占比分别达到60%和50%,中介代理、估价、按揭等环节牵涉的行业内人群庞大,京沪深房产中介从业人员为开发企业的2倍以上。但监管重点依旧在上游开发和新房市场,二手房交易、中介机构、自媒体在很大程度上处于野蛮生长的态势。
随着存量房交易占比越来越大,有限的行政资源无法应对,未来行业监管链条必须要重构。目前,热点城市一个行政区的房地产管理部门,专职房地产市场管理的可能就3~5个人,但辖区内仅中介从业人员就有数千甚至更多。
基于此,借鉴发达国家的经验,必须要发挥行业协会自律管理的作用。例如住建部发布“黑名单”就是行业自律的一种形式。行业自律要以“授信激励、失信惩戒”为原则,让失信者寸步难行(无人买其房、无人找其代理),倒逼市场形成诚信的威慑作用和经营习惯。
行政监管、行业自律和社会管理将是未来房地产管理的三股力量。行业公共属性突出,管理社会化的情况下,合理配置管理资源也是监管的重要内容。因此,要建立全面准确、可得性强的数据体系。目前,楼市在杠杆率、房价收入比、住房自有率、库存及消化周期等方面的结论差别很大,甚至截然相反,原因就在于数据的制约。
此外,热点城市土地供应不足,症结在于工业用地盘活难度大。由于产能过剩、外需? 5b4 H恚戮贸晌头较颍鹊愠鞘写笃ひ涤玫刎酱袒睢5恋卣莆赵诠笫掷铮糇蜃≌婊陀猛竟苤频纳衔环
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